Цените падат, купувачите се въздържат от ипотеки в Китай

Продължителната криза на пазара на недвижими имоти в Китай не показва признаци скоро да приключи. Цените на новите жилища отново са се понижили през август, а домакинствата продължават да избягват нови заеми въпреки предприетите от Пекин мерки за стимулиране на сектора.

Цените на новите жилища са намалели с 0,1% през август спрямо юли, сочат данни на китайското Национално статистическо бюро. Това е трети пореден месец със същия темп на спад - понижение от 0,1% беше отчетено и през юни и юли.

На годишна база цените са с 3% по-ниски, след спад от 3,2% през юли. Макар това да е най-слабото годишно понижение от началото на 2026 г., данните все още не дават основание да се говори за широко възстановяване на пазара.

Големите градове се стабилизират, малките продължават надолу

Ситуацията се различава значително според размера на градовете. В най-големите китайски мегаполиси - т.нар. градове от първо ниво – цените на новите жилища са се повишили с 0,1% на месечна база през август, прекъсвайки предишния спад. Подобрение е отчетено и при жилищата на вторичния пазар.

В градовете от второ и трето ниво обаче цените на новото строителство продължават да намаляват.

Според главния анализатор на Centaline Property Джан Давей забавянето на годишния спад при различните категории градове показва, че продължителната низходяща тенденция е била овладяна. Той смята, че пазарът вероятно е преминал през най-песимистичния си период, но не очаква широко национално възстановяване в краткосрочен план.

Китайците не искат да теглят ипотеки

Един от най-тревожните сигнали идва от кредитирането. Заемите за домакинствата, сред които са и жилищните ипотеки, са намалели с близо 30,2 млрд. USD през август. Месец по-рано свиването беше още по-голямо - 60 млрд. USD. Данните показват продължаваща предпазливост на китайските домакинства към поемането на нов дълг.

Това е особено важно за опитите на Пекин да съживи жилищния пазар. Дори при по-благоприятни условия за кредитиране възстановяването трудно може да се ускори, ако самите потребители не са убедени, че моментът е подходящ за покупка на жилище.

Продажбите на имоти, инвестициите в сектора и започнатото ново строителство също са отбелязали сериозни понижения през първите осем месеца на годината.

Ипотеки вече могат да се изплащат до 40 години

Китайските власти предприеха поредица от мерки, с които се опитват да върнат купувачите на пазара. Сред тях е удължаването на максималния срок на ипотечните кредити от 30 на 40 години. Това позволява заемът да бъде разпределен върху по-дълъг период и съответно може да намали размера на месечната вноска.

Пекин предприема действия и за промяна на модела, при който жилища се продават още преди да бъдат построени. Именно зависимостта от предварителните продажби се превърна в един от символите на китайската имотна криза – след финансовите проблеми на големи строителни компании редица проекти останаха незавършени, въпреки че купувачите вече бяха платили за жилищата си.

Целта на новите правила е едновременно да се възстанови доверието на купувачите и в дългосрочен план да се изгради по-малко рисков модел за финансиране на строителството. Анализатори обаче предупреждават, че тези мерки едва ли ще доведат до бързо увеличаване на търсенето.

Имотите продължават да тежат върху китайската икономика

Проблемът отдавна надхвърля границите на строителния сектор. Продължителното поевтиняване на жилищата засяга богатството и потребителското доверие на домакинствата, ограничава вътрешното потребление и оказва натиск върху приходите на местните власти.

Това е особено неблагоприятно в момент, когато Китай се опитва да пренасочи икономиката към по-силно вътрешно търсене.

Икономическият растеж се е забавил до 4,3% през второто тримесечие, а слабостта на потреблението и инвестициите означава, че втората по големина икономика в света остава по-зависима от външното търсене.

Oxford Economics: Възстановяването на инвестициите може да се случи чак през 2031 г.

Особено предпазлива е оценката на Oxford Economics. Старшият икономист Шийна Юе очаква спадът на жилищния сектор да продължи през настоящия петгодишен план, като инвестициите в жилищни имоти може да не започнат да се възстановяват преди 2031 г.

Oxford Economics е понижила и прогнозата си за икономическия растеж на Китай през 2027 г. до 4,3%, като посочва продължителния спад на имотния сектор като една от причините. По-силните публични инвестиции могат да компенсират част от негативния ефект, но според анализаторите ще бъдат необходими по-активни политики за стимулиране на вътрешното търсене.

Така основният проблем пред Пекин вече не е само как да спре поевтиняването на жилищата. По-трудната задача е да възстанови доверието на домакинствата достатъчно, за да ги убеди отново да купуват имоти и да поемат дълг – без едновременно с това да създаде условия за нов жилищен балон.

Подробна статистика за средните цени на имоти в България по градове и квартали може да видите в imot.bg